Споры по договору аренды

+7(843)203-34-33

Споры по договору аренды Казань. Арбитраж по договору аренды Казань. Юридическая компания Reliable consulting располагает успешной наработанной практикой в части арбитражных споров по договорам аренды. Согласно ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации договором имущественного найма (аренды) называется гражданско-правовой договор, в соответствии с положениями которого арендодатель (наймодатель) берет на себя обязательство за плату предоставить во временное пользование арендатору (нанимателю) имущество. В соответствии с договором, продукция, плоды и доходы, которые получены нанимателем в результате эксплуатации имущества, взятого в аренду, являются его собственностью.

 

Законодательной базой, регулирующей отношения сторон, которые возникают в результате заключения договора найма и его исполнения, в том числе ответственность арендодателя по договору аренды является Гражданский Кодекс РФ, в частности глава 34. Ст. 607 ГК РФ определяет, что передаче в аренду подлежат земельные участки и прочие природные объекты, сооружения, предприятия и прочие имущественные комплексы, помещения, здания, оборудование, транспортные средства и прочие вещи, не теряющие в процессе их эксплуатации своих натуральных свойств.

 

В частности, ГК РФ предусматривает такие виды договоров аренды:

  • Прокат (регулируется статьями 626-631 ГК РФ).
  • Аренда транспортных средств (ст. 632-649 ГК РФ).
  • Аренда зданий, помещений и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ).
  • Аренда предприятий (ст. 656-664 ГК РФ).
  • Лизинг (финансовая аренда) (ст. 665-670 ГК РФ).

В договоре аренды в обязательном порядке должны содержаться данные, которые позволяют абсолютно точно установить то имущество, которое будет передано в качестве объекта найма арендатору. Дело в том, что суд может признать договор аренды недействительным, если условие об объекте будет считаться не согласованным.

 

Согласно статье 608 ГК РФ правом сдавать имущество в аренду наделен собственник. Также арендодателями могут выступать лица, пуполномоченные собственником или законом сдавать имущество в найм. Арендатором же может выступать любой субъект гражданского права в рамках своей дееспособности.

 

Требования к форме договора найма и его государственной регистрации установлены статьей 609 ГК РФ. Прежде всего, форма договора зависит от того, кто выступает его сторонами, и периода, на который заключается договор. Письменная форма договора обязательна в том случае, если договор найма заключен на срок свыше двенадцати месяцев, а также при участии в сделке хотя бы одного юридического лица. Согласно общему правилу, договора, касающиеся аренды недвижимости, подлежат государственной регистрации в случаях, когда срок аренды составляет год и более. Составление договора аренды лучше всего доверить квалифицированному юристу - это позволит в дальнейшем избежать множества проблем и не идти в арбитраж по договору аренды. 

Особенности заключения договора аренды

Заключение договора аренды помещения требует внимательного изучения предложенных условий, и если какое-либо его положение не соответствует интересам той или иной из сторон договора, уже на стадии заключения договора необходимо предпринимать действия по предотвращению возможных нежелательных последствий. 

 

Опытный юрист по аренде в Казани, привлеченный к составлению договора сможет дать адекватную оценку тексту соглашения и договору и защитить стороны в случае арбитражного спора. Кроме того, заключая договор аренды, стороны должны убедиться в том, что арендодатель обладает необходимыми для сдачи имущества в аренду полномочиям, а арендатор правомочен заключать такой договор. 

 

Должны быть представлены такие документы:

  • документы, удостоверяющие личности сторон (либо представителей сторон), а также,
  • устав юридического лица,
  • регистрационное свидетельство индивидуального предпринимателя,
  • свидетельство о праве собственности на имущество, которое передается в аренду и в случае отсутствия собственника его письменное разрешение и соответствующим образом оформленные доверенности
  • техническая документация на имущество, передаваемое по договору аренды,
  • иные документы, предусмотренные законом при заключении договора аренды конкретного типа.

Внесение изменений в договор аренды

При реализации договоров аренды довольно часто возникают ситуации, когда во время действия соглашения у сторон возникает необходимость в расторжении договора либо в том, чтобы внести в него ряд изменений. Внесение изменений в договоры аренды может осуществляться по согласованию сторон или же по решению суда в случае спора. В одностороннем порядке внести изменения в договор аренды невозможно.


Изменения могут коснуться:

  • сторон договора (ч. 2 ст. 617 ГК РФ от 26.01.1996 г. N 14-ФЗ (в ред. от 19.10.2011)
  • арендной платы (ст. 614 ГК РФ)
  • предмета договора ( п.3 ст.607 ГК РФ).

Кроме того, изменения могут затрагивать и иные положения договора. Так, к примеру, могут быть пересмотрены обязательства сторон относительно сроков внесения платы за аренду, проведения текущего, капитального ремонта и т.д. Однако, какими бы ни были основания для того, чтобы заключить соглашение о внесении изменений в основной договор, в том случае, если он подлежал государственной регистрации, соглашение также должно быть зарегистрировано надлежащим образом.

Изменение сторон договора

Следует иметь ввиду, что при переходе права собственности на имущество, которое было сдано в аренду, к другому лицу, прекращение договора аренды не наступает ( п. 1 ст. 617 ГК РФ). Но в него должны быть внесены изменения относительно нового собственника сданного в аренду имущества. В том случае, если новый собственник не желает вносить в договор изменения, арендатор вправе в судебном порядке требовать их внесения.


Положения ст. 617 ГК не применимы в том случае, если арендодателем выступает юридическое лицо и оно ликвидируется. Это связано с тем, что с ликвидацией прекращаются все обязательства, за исключением случаев, когда законом предусматривается возложение обязательств ликвидированного юридического лица на вновь созданное.


Согласно п. 2 ст. 58 ГК Российской Федерации присоединение юридического лица к другому влечет за собой переход прав и обязанностей присоединенного лица к последнему на основании передаточного акта. Соответственно, при реорганизации юридического лица, выступающего арендатором, вновь возникшее юридическое лицо становится правопреемником по договору аренды на основании передаточного акта. После соответствующих регистрационных процедур вновь образованное юридическое лицо на оставшийся срок аренды становится арендатором, при этом не требуется заключения нового договора аренды или подписания соглашения о внесении в действующий договор изменений.


В том случае, если договор найма подлежал обязательной государственной регистрации и был в установленном законом порядке зарегистрирован, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании заявления правопреемника может быть внесена новая регистрационная запись об аренде в соответствии с передаточным актом либо же разделительным балансом (в зависимости от типа реорганизации юридического лица).


При этом, более ранняя запись об аренде должна ликвидироваться в соответствии с п. 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены Постановлением Правительства РФ N 219, от 18 .02.1998 г.

Внесение в договор изменений относительно арендной платы

Вопрос об изменении цены в договоре аренды является весьма спорным и большинство арбитражных споров по договорам аренды связанно именно с ним.В пункте 2 ст. 424 ГК Российской Федерации указано, что изменение стоимости уже после того, как заключен договор ( договор найма в том числе), допустимо лишь в тех случаях и на тех условиях, что предусмотрены договором либо же в порядке, который установлен настоящим законодательством.


Порядок изменения непосредственно арендной платы описан в ст. 614 ГК РФ. Сама же практика применения данной статьи более чем неоднозначна, а такие судебные разбирательства по данному вопросу представляют сложность даже для опытных юристов. Кроме того, существует ряд постановлений, разъяснений и решений суда, основываясь на которые суд может склониться в ту или иную сторону, поэтому в арбитражных спорах такого типа особое значение приобретает квалификация и опыт адвокатов, представляющих интересы сторон.


Юрист по аренде должен разработать максимально эффективную стратегию защиты интересов клиента, только в этом случае можно рассчитывать на позитивный для доверителя исход процесса. Устанавливается размер арендной платы должен при заключении договора, и изменение его в дальнейшем возможно исключительно по взаимному согласию сторон в сроки, которые предусмотрены договором, однако не менее чем через один год и не чаще раза в год.


В том случае, если договор содержит в себе условие, которым предусматривается возможность изменения суммы арендной платы чаще, нежели раз в год, такое условие может быть признано ничтожным, в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Кроме того, в отечественной судебной практике встречаются прецеденты признания ничтожным заключенного сторонами дополнительного соглашения об увеличении суммы арендной платы ( в соотв. с постановлениями ФАС Московского округа от 29.08.2011 г. N КГ-А40/9474-11 по делу N А40-76693/10-91-645, А40-74108/10-93-116 и постановлением ФАС Московского округа от 22.12.2010 г. N КГ-А40/15965-10 по делу N А40-13173/10-11-43).


В то же время, суд может принять и иную позицию, основанную на том, что стороны вправе изменять сумму арендной платы дополнительным соглашением чаще раза в год. При этом судьи ссылаются на ст. 421 ГК России, декларирующую свободу договора.В том случае, когда договором устанавливается возможность изменить арендную плату путем заключения дополнительного соглашения. Подобное условие в договоре аренды предполагает наличие возможности неоднократно вносить изменения в размер арендной платы в течение года.


Таким образом, если в договоре предусматривается данное условие, у арендодателя сохраняется право предложить второй стороне в рамках дополнительного соглашения изменение цены в течение текущего года. Заключение арендатором подобного соглашения суд воспринимает как согласие принять новые условия оплаты, соответственно, "обоюдная воля сторон была направлена на изменение условий договора аренды в части установления механизма исчисления арендной платы, что не противоречит статьям 450, 452 ГК РФ, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о соответствии оспариваемых пунктов требованиям пункта 3 статьи 614 ГК РФ"( Постановление ФАС Московского округа от 29 июля 2011 г. N КГ-А40/7991-11 по делу N А40-60986/10-91-491).


Таким образом, при заинтересованности в изменении арендных платежей, в договоре следует подчеркивать, что арендные правоотношения носят длящийся характер. Мы рекомендуем сторонам договора аренды подписывать дополнительное соглашение даже в том случае, когда пролонгация договора происходит автоматически.

Изменения, связанные с предметом договора

Предметом договора аренды выступает конкретное имущество, которое подлежит передаче арендатору на основании договора, заключенному между сторонами. Например, при заключении договора найма объекта нежилой недвижимости, данными, которые позволяют определить его как объект аренды, выступят:

  • адрес сдаваемого в аренду здания,
  • номер приказа о присвоении данному объекту недвижимости адреса,
  • площадь объекта,
  • детальное описание внешнего вида и технических характеристик здания.

Так же, к договору в обязательном порядке должен прилагаться план здания. Иначе, арбитражный суд может отказать в удовлетворении исковых требований, если у сторон возникнут разногласия в части переданного в аренду имущества, в связи с тем, что отсутствует индивидуализация объекта аренды и невозможно достоверно установить арендованное имущество. 


Такой договор будет признан судом незаключенным, а стороны лишаться денежных средств, оплаченных в качестве госпошлины. Кроме того, возможны арбитражные споры по частичному изменению предмета договора, например, арендатор может обратиться в суд с требованием о сокращении количества арендуемых помещений. Подобные требования могут быть удовлетворены в судебном порядке в том случае, если часть имущества, переданного в аренду, имеет недостатки, частично либо полностью препятствующие нормальному использованию имущества.

Расторжение договора аренды

Изменение срока по договору аренды а также его досрочное прекращение по соглашению сторон возможно, когда срок в договоре указан как неопределенный. В таком случае любая из сторон имеет право в отказаться от исполнения договора в любое время, известив другую сторону о таком решении за месяц. 


В случае аренды недвижимого имущества предупреждение должно быть за три месяца. Сторонами может быть установлен и отличный от этого срок для предупреждения о прекращении действия договора (ст. 610 ГК РФ). Договор аренды, равно как и прочие гражданские договора, может быть расторгнут по общим основаниям, которые установлены в главе 26 ГК России для всех обязательств.


В то же время ряд оснований, предусмотренных главой 26 Гражданского Кодекса, применяются с учетом правил, которые содержатся непосредственно в нормах об аренде. Так, в соответствии со ст. 418 ГК обязательство считается прекращенным со смертью должника в том случае, если его исполнение не может осуществляться без личного участия должника или же обязательство каким-либо образом напрямую связано с личностью самого должника. 


В случае смерти лица, которое арендует недвижимое имущество, его права и обязательства по договору найма переходят к наследнику, если договором или законом не предусматривается иное. Такая норма закреплена п. 2 ст. 617 ГК России. Наймодатель не имеет права отказать наследнику вступить в договор на оставшееся время его действия, исключением являются те случаи, когда само заключение договора аренды обуславливалось некими личными качествами нанимателя.


В то же время, нет законодательных разъяснений относительно того, какие "личные качества" арендатора имеются в виду. Следовательно, руководствуясь общим правилом, арендодатель не может отказать наследнику арендатора во вступлении в договор аренды на срок, который остался по договору. Также, у наследника появляется преимущественное право на то, чтобы заключить новый договор аренды.


Также, Гражданским Кодексом РФ предусмотрена возможность досрочного прекращения договора найма по инициативе любой из сторон при наличии существенных нарушений. Перечень таких нарушений, указанный в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса, не является исчерпывающим.


Согласно п. 2 статьи 450 Кодекса в договор аренды стороны могут внести и иные нарушения, которые являются, по их мнению, основанием для того, чтобы расторгнуть договор досрочно, а также обстоятельства, которые не связаны с нарушением обязательства. К примеру, если договором предусмотрено такое основание, арендодатель может досрочно прекратить действие договор в случае однократного невнесения в установленный срок арендной платы.


Досрочное одностороннее расторжение договора аренды арендодателем возможно в судебном порядке в том случае, когда наниматель:

  • пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора или предназначения имущества, а также с многократными нарушениями;
  • значительно ухудшает состояние имущества;
  • более двух раз подряд не внес арендную плату в срок, установленный условиями договора;
  • не осуществляет ремонт имущества, взятого в аренду, в установленные договором сроки, а в случае их отсутствия в договоре в разумные сроки, когда законом либо договором капитальный ремонт возложен на арендатора.

В судебной практике встречаются случаи, когда арендатор своевременно вносит арендные платежи, но в меньшем, нежели было предусмотрено договором, размере, вследствие чего образовывается задолженность, предъявляемая к взысканию. В таких ситуациях арбитражный суд становится на сторону истца, признавая такое нарушение существенным и расторгая договор аренды (согласно п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").


При инициировании расторжения договора аренды, доказывание того факта, что допущенные нанимателем нарушения носят существенный характер возлагается на арендодателя. В противном случае суд вправе отказать в иске. Требование досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке правомерно только после того, как арендатору будет направлено письменное предупреждение о необходимости в разумный срок исполнить обязательства, а также предложение о расторжении договора. Функция предупреждения состоит в том, чтобы предоставить последнюю возможность арендатору исправить допущенное нарушение. 


Расторжение договора аренды помещения будет невозможно в том случае, если до истечения установленного арендодателем срока нарушение будет устранено. Такая позиция отражена в п. 8 Обзора практики разрешения споров, которые связаны с заключением, изменением и расторжением договоров (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14).


При подаче искового заявления в арбитражный суд арендодателю необходимо приложить копию предупреждения о необходимости исполнить обязательства с предложением о расторжении договора, а также доказательства того, что оно было отправлено арендатору, иначе суд вынужден будет оставить иск без рассмотрения. Расторжение договора аренды происходит на основании вынесенного в результате арбитражного разбирательства судебного решения, прекращение обязательств сторон происходит с момента его вступления в законную силу.


Досрочное расторжение в судебном порядке по требованию арендатора возможно в тех случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет в установленный срок в пользование арендатору прописанное в договоре имущество либо же создает любого рода препятствия пользованию имуществом согласно условиям договора либо назначению имущества;
  • имущество, переданное арендатору, имеет недостатки, которые препятствуют пользованию, не были озвучены арендодателем при заключении договора, а также не были известны арендатору и не могли были быть обнаружены нанимателем в момент осмотра имущества либо проверки его исправности, проводимой при заключении договора;
  • арендодатель не производит входящий в его обязанности капитальный ремонт сданного в аренду имущества в установленные договором сроки, а при их отсутствии в тексте договора - в разумные сроки;
  • в силу обстоятельств, не входящих в сферу обязательств арендатора, имущество оказывается в непригодном для использования состоянии.

Помимо положений статьи 620 ГК России, основаниями для досрочного расторжения договора по требованию нанимателя в судебном порядке могут выступать как иные положения об аренде (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), так и не связанные с какими-либо нарушениями (п. 25, 26 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").


Арендатору, как и арендодателю, следует заявлять в суд иск о расторжении договора исключительно после того, как будет соблюдена досудебная процедура урегулирования. Разница заключается в самой процедуре досудебного урегулирования. Одностороннее расторжение договора аренды арендатором происходит согласно общему порядку, предусмотренному для расторжения гражданско-правовых договоров, изложенному в п. 2 ст. 452 ГК РФ.


Особым случаем прекращения действия договора найма является выкуп имущества, взятого в аренду, арендатором, который возможен как по окончании срока найма, так и до его истечения при условии внесения нанимателем всей выкупной стоимости, обусловленной договором.

Передача имущества после расторжения договора

Во всех случаях прекращения договора аренды, кроме прекращения договора вследствие выкупа арендованного имущества, наниматель обязан вернуть взятое в аренду имущество наймодателю в том же состоянии, в каком оно было получено с учетом естественного износа, либо же в состоянии, которое предусматривалось договором.

 

В том случае, если арендатор не вернул (либо вернул несвоевременно) арендованное имущество, наймодатель имеет право за все время просрочки требовать внесения арендной платы. Если указанная плата не может покрыть убытков, причиненных арендодателю, он вправе требовать их возмещения. Если же при подписании договора аренды стороны установили выплату неустойки за несвоевременный возврат имущества, взятого в аренду, сумма убытков может быть взыскана сверх неустойки в полной сумме сверх неустойки, если стороны не предусмотрели в договоре иные условия.

 

Если арендатор каким-то образом улучшал арендованное им имущество, дальнейшая судьба данных улучшений обусловлена, прежде всего, источником средств, за счет которых они осуществлялись.

При разбирательстве об улучшениях, созданных арендатором за собственный счет, определяющими являются два обстоятельства:

  • наличие/отсутствие согласия арендодателя на совершение их арендатором
  • характер улучшений (отделимы ли они от объекта аренды без причинения вреда имуществу).

Отделимые улучшения принадлежат арендатору и могут быть им изъяты. Если же арендатор произвел неотделимые без вреда для имущества улучшения при согласии арендодателя за счет собственных средств, в соответствии с положениями статьи 623 Гражданского кодекса России, арендатор вправе после прекращения договора требовать возмещения их стоимости, если договором аренды не предусмотрено иное.

 

Неотделимые улучшения имущества признаются собственностью арендодателя. Если наниматель произвел их без согласия арендодателя, улучшения переходят к нему безвозмездно, их стоимость не подлежит возмещению (в соотв. с постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 ноября 2009 г. по делу N А11-12165/2008 ).

 

Если арендованное имущество было сдано в субаренду, при досрочном расторжении основного договора аренды соглашение о субаренде также прекращает свое действие. Это связано с тем, что субаренда – вторичное обязательство.

Если договор был ранее зарегистрирован, дополнительное соглашение о расторжении договора найма также подлежит государственной регистрации.

 

Подводя итог, следует заметить, что комплекс содержащихся в законодательстве правовых норм, которыми регулируются отношения аренды, споры по аренде в арбитражных судах следует рассматривать исключительно в тесной связи со сложившейся судебной практикой.  Помимо этого, в договор найма стороны могут внести множество условий, защищающих их интересы и регулирующие дальнейшие отношения. Соответственно, привлечение к составлению договора юристов Reliable consulting обеспечит соблюдение интересов и максимально выгодную позицию в случае арбитражного спора по аренде.

+7(843)203-34-33

Мы поможем выиграть любой спор и защитить ваши законные права!